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三明市三元公安成功调解一起房屋租赁纠纷案件

2015年12月,邓某与吴某约定将其位于三明市三元区新市中路67幢的商品房以40余万的价格转让出售给对方。

而房主邓某因与王某存在债务纠纷,又于2016年1月将其三元区新市中路67幢104室的房子以“折价还债”的形式出租给王某,王某便搬进邓某的商品房内。

2016年3月,邓某与吴某方完成房屋过户手续,此时邓某与王某的原房屋租赁合同并未到期,根据“买卖不破租赁”原则,吴某仍要履行原房东与承租人的租赁合同。而吴某则认为原房主邓某并未告知房屋租赁此事,且是在约定买卖房屋之后,拒不履行与王某的房屋租赁合同。当事人邓某则不肯露面,逃之夭夭。

从2016年3月至2017年8月间历时1年半,双方因房屋租赁纠纷问题多次报警求助,但矛盾仍未解决,且造成了更深的怨恨。

调解过程

8月21日,城关派出所驻所人民调解室再次接受吴某玲的诉求,受理其房屋租赁合同纠纷。本次调解工作由城关派出所副所长艾继权主持,特邀请三元区人民法院法官王玉艳到所调解,城关派出所民警刘军、人民调解员杨森礼作为主调员全程主导本次调解。

在调解室,民警刘军始终坚持定纷止争的原则,入情入理地分析改起纠纷,多次同双方当事人沟通具体情况,结合双方争议焦点症结,积极寻求解决纠纷的有效办法。

面对该起历时十八个月、错综复杂的房屋租赁合同纠纷,民警刘军始终努力平衡着双方当事人的诉求利益,不断通过耐心细致地调解,疏导双方当事人的思想情绪,终使双方当事人由一开始的互不让步不配合到最终达成共识,握手言和,尽释前嫌。

协议结果达成一致:约定由吴某支付王某赔偿金,而王某收到赔偿费后立即搬出,将房屋交还吴某。

至此,这起历经十八个月,几经周折反复的纠纷终于画上了一个圆满的句号。

案件点评

根据“买卖不破租赁”原则,吴某仍要履行原房东与承租人的租赁合同,“买卖不破租赁”是民法上一项重要制度,《中华人民共和国合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

它指在租赁合同有效期内,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新的所有权人仍然有效,也就是说若原房东邓某与承租人王某的租赁关系合法,则吴某必须履行原业主的租赁业务。

警方提示

房屋租赁纠纷极易发生在城镇房屋租赁中,为了防范房屋租赁中可能出现的法律风险,有以下几点需要注意:

1 签订书面合同

根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。也就是说,口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限法律效力不成立,只能认为不定期租赁。一般来说,租赁合同应当包括租赁房屋的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修与维护、违约责任,争议解方式等条款。

此外,缺少书面合同,因此,无论租赁期限长短,首先签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。其次是有效避免签订无效合同双方的权利义务都不易确定,容易发生纠纷。徒劳伤神,费时费力!

2 在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑,比如:

1)、未经竣工验收的房屋

2)、被确定为拆迁的房屋

3  约定合理的租赁期限

约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

4  房屋装修的处理

房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是司法实践中的热点和难点;《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则。

因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

5  关于转租的约定

根据《房屋租赁解释》的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。

6  租金的诉讼时效

实践中,我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效,而以为诉讼时效是二年。

租赁合同是继续性合同,其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的,承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

因此,如果承租人未能在上述支付期限内支付租金,出租人应当及时催告或者提起诉讼,以免超过一年的诉讼时效,无法得到法律的保护。

7 优先购买权的行使与限制

优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确四项承租人无权主张优先购买房屋。承租人如何寻求救济?事实上,出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否,与承租人能否优先购买房屋无关。详情可电话或留言咨询。

涨知识

“人民调解促和谐,化解矛盾保平安”是驻派出所调解室调解社会矛盾一贯坚持的原则。法律规定,对于复杂、疑难或群众性社会矛盾纠纷可以由公安派出所和驻所人民调解室联合调解。对于婚姻、家庭、邻里、继承、房屋宅基地、生产经营性等复杂、疑难民事纠纷,征得当事人同意后,可以直接移送人民调解室由派出所和人民调解员共同调处。