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重磅!三明2016年房地产新政28条出台!

 

近日,市政府发布《关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》,提出加大购房消费支持力度、支持农民进城购房、打通库存转换通道、优化开发用地供应、推进产业转型升级、优化服务措施与配套环境、注意防控市场风险、完善工作协调机制等八个方面28条具体措施,推动房地产去库存,促进房地产市场稳定健康发展。该意见有效期暂定一年,各县(市、区)将根据当地实际尽快制定出台更具针对性、可操作的实施意见。

 

具体措施如下:

 

加大购房消费支持力度

 

(一)加大财税支持力度,凡是个人、机关、团体、企业购买新建商品房,不论面积大小及套数多少,均按照首套普通商品住房标准享受国家、本省本市规定的财税等优惠政策,对在市区购买新建商品房的,一律实行契税先征后奖,按地方实得财力全额奖励有条件的县(市)要根据本地财力,对购买新建商品房,尤其是购买新建商品房用于安置房、老年公寓、扶贫造福工程和农民、低收入保障人群以及近年新毕业大中专毕业生购买新房,给予购房补贴

 

(二)加大金融支持力度。辖区各金融机构应放宽高层建筑封顶的放款条件,参照本地预售许可条件发放按揭贷款加快贷款审批和发放速度,并加强贷款用途的监管,落实人民银行银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知江银发〔206026号)在贷款首付比例和利率方面按照上级银行规定的低限政策执行,各县(市区)政府每季度通报各金融机构执行国家,省市政策及支持房地产业的情况,对不执行国家省、市出台的各项房地产政策的银行,商品房预售与管理部门不得在该行设立预售资金和维修基金等监管账户对已经设立的,应撤销。各银行应当支持非本地居民在我市购买新房,对于非本地居民在我市购房,应予以优先受理发放个人住房贷款。

 

(三)加大公积金支持力度。缴存职工家庭住房公积金贷款已结清,再次申请住房公积金贷款的,首付比例由30%调低至20%全市双职工住房公积金最高贷款额度统一调整为50万元单职工最高贷款额度统一调整为35万元,职工在2016年3月1日之后(购买商品房的以合同备案登记时间为准,购买二手房的以契税缴纳时间为准)购买非普通自住住房的,可申请办理住房公积金贷款职工所在单位连续足额缴存住房公积金1年以上,职工连续足额缴存住房公积金6个月以上,可申请住房公积金贷款,进一步扩大公积金制度覆盖面,把符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金制度覆盖范围。各县(市、区)可针对公积金爱盖率达到50%以上的企业研究制定公积金补助政策,鼓励企业职工就地购买新建商品房。

 

(四)加大改善性住房支持力度。购买保障性住房未满五年的,允许补齐产权后购买改善型商品住房,放宽回购商品房用于公租房和廉租房的面积限制。

 

支持农民进城购房

 

(五)给予市民待遇。农民和外来务工人员在我市购买新建商品房,凭备案的商品房买卖合同,可在购房所在地申请办理城镇居民常住户,其共同居住的父母配偶、子女可随迁落户,教育部门要积极创造条件进行扩容扩招,争取100%满足购房人的子女按其购房所在招生片区入学入园。医疗、社保、住房保障等社会基本公共服务部门要给予农民和外来务工人员与城镇居民享受同等待遇。维护进城落户农民的合法权益,进城购房农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权等相关农村权益保留不变,对组织10户以上农民进城购买新房的行政村,优先安排城乡建设用地增减挂钩指标,增减挂钩项目资金原则上予以全额返

 

(六)给予购房补贴。各县(市、区)可结合造福工程、农村危旧房改造地灾治理等,对搬迁户、危改户、扶贫户等进城购房的农民给予现金补助,对符合相关条件的可叠加补助,实行房企优惠+政府补贴”政策,政府联合房企给予农民和外来务工人员购房现金补贴或物资、装修补助等,并在水电气、电视入户及房屋产权登记费等方面给予减免。

 

(七)给予缓缴税费。对农民、外来工实际购房总面积超1项目预售许可总面积3呼的房地产开发项目,经企业申请,税务部门应向上级主管部门申报缓征相关应缴税款。

 

(八)给予贷款支持。各银行应当积极开展农民和外来务工人员购房贷款业务,扩大提供贷款的支持范围,采取季供、半年供或年供等弹性还款方式,优化购房贷款审批流程、缩短审批时:限,支持进城购房。农民购房贷款所需的收入证明,由农民所在务工企业或村委会出具,金融机构予以认可。

 

打通库存转换通道

 

 

(九)打通与公租房、廉租房等保障性住房转换通道。除开发区(工业园区)集中建设保障房和企业自建员工宿舍外,今后原则上不再新建保障性住房(含公租房廉租房经济适用房限价房)可通过公开公平的方式“以购代建”或租赁库存商品房作为保障房的来源,对符合公租房(廉租房)准入条件的低收入家庭租房由所在地政府核准并发放租金补贴,进一步加强对城市最低生活保障、新就业毕业生及农业转移人口的保障措施,将符合条件的非本市户籍住房困难家庭纳入租金补贴范围。

 

(十)打通与安置房转换通道,加大棚户区改造力度,对棚户区改造的房屋征收项目,今后原则上采取货币补偿方式,由被征收人自行选购商品房,货币补偿被征收人在签订补偿协议之日起6个月内(含6个月)购买本县(市区)新房的,可凭商品房买卖合同备案登记证明购房款支付凭证和货币补偿安置协议,享受一定比例的安置费或购房补贴,具体的货币补偿政策由各县(市、区)根据实际情况自行制定。

 

(十一)打通与租赁市场转换通道。鼓励房地产开发企业将空置商品房改售为租,对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税实行即征即奖,全额返还地方实得财力部分,支持发展以住房租赁为主营业务的专业化租赁企业,对自然人和各类机构设立的房屋租赁企业投资购买库存商品房经营房屋出租业务的,其三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税给予50%奖励

 

(十二)打通与“双创”空间的通道。按照市委市政府《关于全面推进大众创业万众创新创建小微企业创业创新基地城市示范工作的实施意见江明委发〔2015012号)支持符合条件的对象购买新建商品房从事“大众创业、万众创新”活动,允许其将所购买的新建商品住宅、公寓、商务楼宇登记注册为法定经营住所,并按规定享受“双创”租金和装修补助等优惠政策

 

(十三)打通与“团购”的优惠通道。支持机关、企事业(含中央与省属)单位采取“以购代建”等形式团购新建商品房,用于解决干部周转房、限价房、员工宿舍、毕业生公寓和安置房等问题四。

 

优化开发用地供应

 

(十四)合理调控供地结构及数量。各县(市)要根据本地商品房库存情况和市场预期,科学制定年度供地计划,合理调控用地结构和数量,对非住宅库存特别是商业办公库存供过于求的,要暂停商业及办公用地供应。

 

(十五)合理调整住房套型结构。在不改变用地性质及容积率的前提下,允许以下开发项目调整住房套型结构

 

1.未取得预售许可的商品住房;

2.已取得预售许可但尚未销售、经同意撤销预售许可的商品住房

3.已取得预售许可且已少量销售、房企与已购房业主签定并履行退房协议后,经同意撤销预售许可的商品住房。

 

(十六)合理变更非住宅项目用地功能。加大重组接盘力度,非住宅库存去化周期较长的县(市区)在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许未开发的非住宅商品房项目(不含三旧”改造项目)整体或部分变更土地用途,企业可向原批准供地的地方政府申请土地用途规划条件变更,经批准后,用于其它符合市场需求项目的建设用地,其中,仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地,商业办公用地转型为商品住宅用地的,应以政府批准改变土地用途的时间为基准日,根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》评估新旧用途土地使用权价格,新用途土地价格按评估价与最返厂年该县(市区)相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,并以二者差价拟定应补交的土地价款,上述结果经当地政府土地管理委员会等土地出让议事协调机构研究同意,并公示无异议后,补签土地出让合同,补缴土地出让金(若最终确定的新用途土地价格低于原威:交价的,不予退还差价)对土地出让合同明确要求设置集中式商业,未具体明确商业分隔比例、形式的项目,在满足消防等安全条件下,允许集中式商业用房分割销售和办理产权,具体办法由各县(市)结合实际制定。

 

推进产业转型升级

 

 

(十七)鼓励房地产业跨界发展。房企将库存商品房转为总部经济、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化,教育等项目的,享受国家和省、市有关优惠政策,在不改变规划用途和统一经营管理的情况下,作为旅游设施的产权式(公寓式)酒店可分割出售,商品房预售管理部门应当予以办理预售许可手续,不动产登记部门应当予以办理土地使用权和房屋产权登记。

 

(十八)鼓励房企调整经营战略,除原土地出让合同中有明确约定条件的品牌商业地产项目,允许尚未对外销售的商业部分调整转型,用于新兴产业、体育、旅游、“互联网+”等符合市场需求的项目建设,星级宾馆在不改变主体功能的前提下,可据市场需求自主决定调整裙楼(或五层以下)的商业业态,鼓励利用已建成的商业办公、宾馆等建筑开办专科医院诊所、养老机构、中介服务、健康养生美容等。

 

优化服务措施与配套环境

 

(十九)改善配套费缴纳办法。房地产项目在缴纳不低于50%的城市基础设施配套费的前提下,剩余部分的配套费最长可申请延期至办理预售许可前缴纳。

 

(二十)改善商品房销售管理与办证方式,按照《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售管理暂行办法》等规定,规范全市商品房预售管理办法,统一流程,严禁中介审批,严禁无法律法规依据的审批,提升发证速度,营造优良高效的预售管理环境,已办理初始登记的楼盘,由于开发企业原因未能及时办理转移登记和缴交相关税费的,允许购房者垫付相关税费后办理不动产权证之后再依法向企业追偿。

 

(二十一)改善房地产营销制度,外地房企、营销机构在我市行政区范围内发布外地楼盘广告、举办房展等营销活动前,应当持拟发布的广告内容等,向广告所在地房地产主管部门备案登记,具体内容未经审查备案的房地产营销广告或营销活动,辖区内的所有媒体广告公司和中介机构不得承接和发布。

 

(二十二)完善税收预征方式,税务部门要据房地产市场变化情况及时开展房企税负调研,根据其销售收入、开发成本等实情,对房企预售未竣工产品的计税毛利率、土地增值税的预征率进行适时调整,合理预征相应税款并按预计说税毛利率征收相应税款在开发产品完工后,据实征收。

 

(二十三)改善基础设施配套环境,各县(市区)要加大规划设计提升力度,引进品牌企业,营造优良的宜居配套环境加快住宅小区周边的道路管网,公交,公园、绿道等基础设施建设,完善幼儿园、学校,医院,超市,银行、通讯、餐饮等公共服务设施,规范物业管理工作,扶持物业企业发展,提升物业服务水平。

 

注意防控市场风险

 

(二十四)建立风险处置合作制度,各县(市区)要建立政府、房企、银行、承建商多方参与的风险处置机制,明确风险项目的评判标准,逐个排查并建立风险项目清单,对列入风险清单的项目,要分类处置,一企一策,一盘一策,引导品牌好、实力强的房企“接盘”,促进风险项目建成交房,对通过合并、分立,出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关联债权、债务和劳动力等一并转让的,不属于营业税征收范围,其中涉及不动产、土地使用权转让的,不征收营业税,在合规和风险可控的基础上,银行机构可对房地产并购项目给予贷款支持,要落实商品房预售资金监管制度完善监管方式,提高开发资金的流动性。

 

(二十五)建立库存动态信息库,各县(市、区)要加大资金和人员投入,推动全市范围房地产市场管理信息系统在2016年内实现市、县联网,建立健全房地产市场库存情况月报制度,各县(市、区)房地产主管部门应于每月25日前向市房地产主管部门报送本地房地产库存情况及去化周期,市房地产主管部门应于每月28日汇总后报市政府和省住建厅。

 

(二十六)建立政府防控处置机制,对逾期交房时间较长数量较大、可能产生社会不稳定因素的项目,各县(市、区)应高度重视,成立专门班子,确定责任领导,主动作为,按照“一企一策”、“一盘一策”的原则,建立合作协调机制,研究制定切实可行的措施,妥善解决项目资金困难、工程收尾、验收交付等问题,切实维护人民群众利益,有效防范和处置社会风险。

 

完善工作协调机制

 

(二十七)担当主体责任。各县(市、区)要加大领导协调力度,切实承担起稳定房地产市场的主体责任,要把化解库存促进房地产市场健康稳定发展列入政府的重要工作日程和“三比一看”活动内容,并纳入政府绩效考评范围,要敢于作为担当,因地制宜分类施策,出台管用、实用、好用、解决问题的政策措施重大事项要经政府常务会议集体研究并向党委报告,同时,要加大政策的宣传力度,加强政策落实情况的通报和督查。

 

(二十八)担当协作责任,在市政府领导下,建立化解房地产库存稳定房地产市场部门联席会议制度,由市政府分管领导担任联席会议召集人,成员单位由财政国土、规划、住建、地税、国税、工商、农业、教育、民政、统计、人行、银监、消防金融办、公积金、房屋登记等部门领导组成,定期或临时召开会议,协调解决问题,各县(市、区)要相应建立化解房地产库存稳定房地产市场工作联席会议制度,加强组织协调落实,形成部门合力,打通供需通道,有效消化库存,促进我市房地产市场稳定健康发展。